Продажа помещения при УСН (доходы — расходы)

Comments

• Добрый день!
  Когда Вы задаёте вопрос, не забывайте, пожалуйста, о правилах форума. Напомню: мы стремимся создать на нашем форуме доброжелательную атмосферу. Поэтому у нас принято здороваться, а также говорить "спасибо" и "пожалуйста". Уважительное отношение к форумчанам, экспертам и модераторам - требование правил форума.
• Цитата: ООО (УСН дох-расх) имеет в собственности нежилое помещение (с 2004 г.). Учредитель 1 физ.лицо. Надо продать третьему лицу (физ.лицу) данное помещение с наиболее выгодным минимальным налогообложением. Рассматриваем 2 варианта:1) Продает помещение сама фирма - Цена реализации есть налогооблагаемый доход? Можно ли уменьшить выручку от продажи на остаточную (или первоначальную) стоимость помещения?2) Может ли ООО отдать (в счет задолженности по займам - ООО должно учредителю) учредителю это помещение за цену, меньше чем остаточная стоимость (первоначальная - амортизация)? Будет ли это доход предприятия?Для справки: Помещение первонач. ст. 1200 т.р. (приобретено в 2004 г.). ООО было на ЕНВД 2004-2010гг, потом перешло на УСН с 2011г. Амортизация начисленная за 2004-2010 - 270 т.р., амортизация начислен. во время УСН = остаточная стоимость (1200 т.р.-270 т.р.) /10 лет * 2 года (2011 и 2012).

  
  Добрый день.
  1. Цена реализации это доход. Остаточная стоимость это расход
  2. это такая же реализация как в 1 случае. Кроме того это сделка между взаимозависимыми лицами. Следовательно к ней повышенный интерес. Даже если продадите по остаточной в доходах обязаны будете учесть рыночную стоимость
• Уже ответила и увидела что вы на УСН Д-Р. Вы ведь всю стоимость здания уже учли в расходах для исчисления налога. Второй раз учесть не удастся
• Здравствуйте, спасибо за ответы.
  Только в расходах мы учли 2 года вместо 10 лет, т.е. не полную первоначальную стоимость.
  
  Может еще есть какие варианты продажи данного помещения с минимальным налогообложением?
• Год назад лектор по оптимизации налогообложения советовал законные и выгодные способы вывода недвижимости с УСН:
  1) через выплату дивидендов учредителю. Их можно копить несколько лет и выдать имуществом
  Надо: решение собрания акционеров, участников. Н/обл -9% НДФЛ
  2) через возврат займа.
  Надо: в договоре указать что гарантия возврата- этот актив. Лучше зарегистрировать этот договор в регпалате, тогда на активе-обременение.
  Потом через мировое соглашение прийти к этому варианту возврата займа.
  Сразу скажу -эти варианты не прорабатывала, цитирую конспект.
  Но если у вас стоит вопрос вывода имущества, то можно о них подумать
• Цитата: Здравствуйте, спасибо за ответы.Только в расходах мы учли 2 года вместо 10 лет, т.е. не полную первоначальную стоимость.

  
  Почему ?
  Стоимость приобретенных ос при УСН нужно учитывать в течение налогового периода равномерно и признавать на последнее число отчетного (налогового) периода (абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
• Цитата: 2) через возврат займа.Надо: в договоре указать что гарантия возврата- этот актив. Лучше зарегистрировать этот договор в регпалате, тогда на активе-обременение.Потом через мировое соглашение прийти к этому варианту возврата займа.

  
  
  Через возврат займа - это не будет разве доход? При зачете займ - помещение
• Цитата: Цитата: Здравствуйте, спасибо за ответы.Только в расходах мы учли 2 года вместо 10 лет, т.е. не полную первоначальную стоимость.Почему ?Стоимость приобретенных ос при УСН нужно учитывать в течение налогового периода равномерно и признавать на последнее число отчетного (налогового) периода (абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

  
  
  У на ОС более 30 лет 9 группа (здания)
• Цитата: Цитата: Цитата: Здравствуйте, спасибо за ответы.Только в расходах мы учли 2 года вместо 10 лет, т.е. не полную первоначальную стоимость.Почему ?Стоимость приобретенных ос при УСН нужно учитывать в течение налогового периода равномерно и признавать на последнее число отчетного (налогового) периода (абз. 8 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).У на ОС более 30 лет 9 группа (здания)

  
  Ну и что? Правила одни для всех ос
• Добрый день,
  если вы оплатили сразу за недвижимость, то расходы учитываете в год покупки и оплаты недвижимости, если в рассрочку то весь срок рассрочки, согласно оплате. Амортизация на УСН Д-М не является расходом. Поэтому вся сумма от продажи будет считаться доходом.
• Цитата: Год назад лектор по оптимизации налогообложения советовал законные и выгодные способы вывода недвижимости с УСН:1) через выплату дивидендов учредителю. Их можно копить несколько лет и выдать имуществомНадо: решение собрания акционеров, участников. Н/обл -9% НДФЛ2) через возврат займа.Надо: в договоре указать что гарантия возврата- этот актив. Лучше зарегистрировать этот договор в регпалате, тогда на активе-обременение.Потом через мировое соглашение прийти к этому варианту возврата займа.Сразу скажу -эти варианты не прорабатывала, цитирую конспект.Но если у вас стоит вопрос вывода имущества, то можно о них подумать

  
  Не вижу никакой выгоды. В любом из названных вами случаев это реализация и значит доход
• К сожалению, расходы по зданию я должна списывать равномерно в течении 10 лет -
  
  "..Остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов включите в расходы при расчете единого налога в течение одного, трех или десяти лет. Период, в течение которого стоимость будет включаться в состав расходов, определите в зависимости от срока полезного использования объекта. Такие правила установлены в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ."
• Цитата: Цитата: Год назад лектор по оптимизации налогообложения советовал законные и выгодные способы вывода недвижимости с УСН:1) через выплату дивидендов учредителю. Их можно копить несколько лет и выдать имуществомНадо: решение собрания акционеров, участников. Н/обл -9% НДФЛ2) через возврат займа.Надо: в договоре указать что гарантия возврата- этот актив. Лучше зарегистрировать этот договор в регпалате, тогда на активе-обременение.Потом через мировое соглашение прийти к этому варианту возврата займа.Сразу скажу -эти варианты не прорабатывала, цитирую конспект.Но если у вас стоит вопрос вывода имущества, то можно о них подуматьНе вижу никакой выгоды. В любом из названных вами случаев это реализация и значит доход

  
  
  Т.е. с минимальным налогообложением помещение продать не удасться? ((( И при зачете в счет погашения займа это тоже будет являться доходом?
• Цитата: К сожалению, расходы по зданию я должна списывать равномерно в течении 10 лет -"..Остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов включите в расходы при расчете единого налога в течение одного, трех или десяти лет. Период, в течение которого стоимость будет включаться в состав расходов, определите в зависимости от срока полезного использования объекта. Такие правила установлены в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ."

  
  Это касается приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств до перехода на УСН
• Цитата: Т.е. с минимальным налогообложением помещение продать не удасться? ((( И при зачете в счет погашения займа это тоже будет являться доходом?

  
  Конечно. Продаете здание а оплату за него закрываете взаимозачетом по договору займа
• Цитата: Т.е. с минимальным налогообложением помещение продать не удасться? ((( И при зачете в счет погашения займа это тоже будет являться доходом?

  
  Вы продаёте - сумма реализации это доход. Зачёт стоимости имущества в счёт погашения займа есть зачёт оплаты, т. е. возникшего долга.
• Цитата: Цитата: К сожалению, расходы по зданию я должна списывать равномерно в течении 10 лет -"..Остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов включите в расходы при расчете единого налога в течение одного, трех или десяти лет. Период, в течение которого стоимость будет включаться в состав расходов, определите в зависимости от срока полезного использования объекта. Такие правила установлены в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ."Это касается приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средствдо перехода на УСН

  
  
  Я писал выше: что приобретено ДО перехода на УСН
  "Для справки: Помещение первонач. ст. 1200 т.р. (приобретено в 2004 г.). ООО было на ЕНВД 2004-2010гг, потом перешло на УСН с 2011г. Амортизация начисленная за 2004-2010 - 270 т.р., амортизация начислен. во время УСН = остаточная стоимость (1200 т.р.-270 т.р.) /10 лет * 2 года (2011 и 2012).
• Цитата: Цитата: К сожалению, расходы по зданию я должна списывать равномерно в течении 10 лет -"..Остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов включите в расходы при расчете единого налога в течение одного, трех или десяти лет. Период, в течение которого стоимость будет включаться в состав расходов, определите в зависимости от срока полезного использования объекта. Такие правила установлены в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ."Это касается приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средствдо перехода на УСН

  
  
  Я писал выше: что приобретено ДО перехода на УСН
  "Для справки: Помещение первонач. ст. 1200 т.р. (приобретено в 2004 г.). ООО было на ЕНВД 2004-2010гг, потом перешло на УСН с 2011г. Амортизация начисленная за 2004-2010 - 270 т.р., амортизация начислен. во время УСН = остаточная стоимость (1200 т.р.-270 т.р.) /10 лет * 2 года (2011 и 2012).
• Цитата: Цитата: Цитата: К сожалению, расходы по зданию я должна списывать равномерно в течении 10 лет -"..Остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов включите в расходы при расчете единого налога в течение одного, трех или десяти лет. Период, в течение которого стоимость будет включаться в состав расходов, определите в зависимости от срока полезного использования объекта. Такие правила установлены в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ."Это касается приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средствдо перехода на УСНЯ писал выше:что приобретено ДО перехода на УСН"Для справки: Помещение первонач. ст. 1200 т.р. (приобретено в 2004 г.). ООО было на ЕНВД 2004-2010гг,потом перешло на УСН с 2011г.Амортизация начисленная за 2004-2010 - 270 т.р., амортизация начислен. во время УСН = остаточная стоимость (1200 т.р.-270 т.р.) /10 лет * 2 года (2011 и 2012).

  
  В этом случае остаточную стоимость учтете в расходах
• Цитата: Цитата: Цитата: Цитата: К сожалению, расходы по зданию я должна списывать равномерно в течении 10 лет -"..Остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов включите в расходы при расчете единого налога в течение одного, трех или десяти лет. Период, в течение которого стоимость будет включаться в состав расходов, определите в зависимости от срока полезного использования объекта. Такие правила установлены в подпункте 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ."Это касается приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средствдо перехода на УСНЯ писал выше:что приобретено ДО перехода на УСН"Для справки: Помещение первонач. ст. 1200 т.р. (приобретено в 2004 г.). ООО было на ЕНВД 2004-2010гг,потом перешло на УСН с 2011г.Амортизация начисленная за 2004-2010 - 270 т.р., амортизация начислен. во время УСН = остаточная стоимость (1200 т.р.-270 т.р.) /10 лет * 2 года (2011 и 2012).В этом случае остаточную стоимость учтете в расходах

  
  
  Спасибо за ответы.
  Только остаточную стоимость я не могу учесть в расходах. т.к. такие расходы при УСН не прописаны (((
• Согласна что доходы от реализации ос, которое приобретено до перехода на УСН и реализовано до истечения установленного срока его использования в период применения УСН, на его остаточную стоимость уменьшить нельзя. Ведь это не предусмотрено статьей 346.16 НК РФ. Аналогичные разъяснения приведены также в письмах Минфина России от 28.01.2009 № 03-11-06/2/9 и от 18.04.2007 № 03-11-04/2/106.
  
  Однако, согласно абзацу 14 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ, при досрочной реализации ос налоговую базу по единому налогу при УСН следует пересчитывать с учетом положений главы 25 НК РФ, в которой есть норма, устанавливающая, что доходы от реализации актива можно уменьшить на его остаточную стоимость — это подпункт 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ. Мнение судей по применению названной нормы организацией на УСН противоположно. Одни выступают «за» (например, в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 № А74-2378/08-Ф02-1138/09 и ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2008 № Ф03-А80/08-2/1669), другие - «против» (см. постановления ФАС Уральского округа от 24.03.2008 № Ф09-4976/07-С3 и ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 № А57-181/06-7). Таким образом, если организация на УСН уменьшит доходы от реализации основного средства на его остаточную стоимость, отстаивать свою точку зрения ей придется в суде.
  Можно посмотреть другие более свежие решения судов
• Спасибо всем большое. Будем думать, что делать
• Добрый день!
  

  Цитата: Согласна что доходы от реализации ос, которое приобретено до перехода на УСН и реализовано до истечения установленного срока его использования в период применения УСН, на его остаточную стоимость уменьшить нельзя. Ведь это не предусмотрено статьей 346.16 НК РФ. Аналогичные разъяснения приведены также в письмах Минфина России от 28.01.2009 № 03-11-06/2/9 и от 18.04.2007 № 03-11-04/2/106.Однако, согласно абзацу 14 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ, при досрочной реализации ос налоговую базу по единому налогу при УСН следует пересчитывать с учетом положений главы 25 НК РФ, в которой есть норма, устанавливающая, что доходы от реализации актива можно уменьшить на его остаточную стоимость — это подпункт 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ. Мнение судей по применению названной нормы организацией на УСН противоположно. Одни выступают «за» (например, в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 № А74-2378/08-Ф02-1138/09 и ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2008 № Ф03-А80/08-2/1669), другие - «против» (см. постановления ФАС Уральского округа от 24.03.2008 № Ф09-4976/07-С3 и ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 № А57-181/06-7). Таким образом, если организация на УСН уменьшит доходы от реализации основного средства на его остаточную стоимость, отстаивать свою точку зрения ей придется в суде.Можно посмотреть другие более свежие решения судов

  
  Галина, Вы забыли указать источник информации, из которого взята цитата.🤦‍♀️